Hemos hecho un profundo análisis de nuestra lectura de periódicos internacionales sobre lo que está pasando en relación a los grandes fondos de inversión que se están quedando en propiedad con las casas de los americanos.
El siguiente texto podrás comprobar lo que está ocurriendo después de una selección de las principales noticias en el Wall Street Journal en el New Yorker en el Washington Post etcétera.
Pedimos expresamente disculpas por la traducción no tenemos recursos suficientes para tener un traductor acordé a la escritura y hemos utilizado el traductor automático.
Los buitres de la vivienda
Destructores de casas: cómo una pandilla de capos de Wall Street, magnates de fondos de cobertura, bancos corruptos y capitalistas buitres succionaron a millones de sus hogares y demolieron el sueño americano American
Una deteriorada casa del banco, Moreno Valley, California, agosto de 2008
«Controlan a las personas a través del dinero propio de las personas».
—Louis Brandeis
1)
En una realidad alternativa, la que los progresistas querían, el gobierno no habría rescatado a los bancos durante el colapso de 2008. Cuando los valores respaldados por hipotecas comenzaron a incendiarse como periódicos bajo registros, el gobierno habría priorizado a los propietarios en dificultades. Hubiera creado una corporación para recomprar las hipotecas en dificultades y luego trabajó para refinanciar esas hipotecas, reduciendo los pagos mensuales para reflejar los valores subyacentes reales de las viviendas o agregando años a las hipotecas para hacer que los pagos mensuales sean más manejables. Si un propietario no cumpliera con los pagos de la hipoteca, en lugar de iniciar una ejecución hipotecaria después de dos meses, como hicieron muchos bancos durante la recesión, el gobierno habría postergado todo un año, tal vez más. En caso de que el propietario aún no pudiera seguir el ritmo, el gobierno habría adquirido la casa, la arregló y la alquiló hasta que otra persona la comprara.
¿Quién podría soñar ideas tan salvajes? Franklin Delano Roosevelt, por ejemplo. Para detener las ejecuciones hipotecarias durante la Gran Depresión, FDR creó la Corporación de Préstamos para Propietarios de Vivienda (HOLC), que compró más de un millón de hipotecas en dificultades de los bancos y las modificó. Cuando la modificación no funcionó, vendió las casas embargadas, 200,000 de ellas, a particulares. Si bien el programa fue costoso, al final se pagó por sí solo: debido a que las casas no se dejaron en el mercado de una vez, casi siempre se vendieron por cerca del monto del préstamo original. El New Deal, que también creó la Administración Federal de Vivienda (FHA), para garantizar las hipotecas con los bancos, y la Autoridad de Vivienda de los Estados Unidos, para construir viviendas públicas, inauguró la era dorada de la propiedad de viviendas y la prosperidad de la clase media. No fue sin problemas significativos: el HOLC inventó la línea roja, solo proporcionaba préstamos respaldados por la FHA a las personas blancas que compraban en vecindarios blancos, pero si usted era blanco, esta era una respuesta estabilizadora e igualitaria que mantenía a raya a los especuladores.
Homewreckers, el reciente libro de Aaron Glantz sobre los inversores que explotaron la crisis financiera de 2008, es una lectura esencial a medida que nos precipitamos hacia una nueva catástrofe financiera. Glantz, un reportero principal del programa de radio público del Centro de Informes de Investigación, Reveal, ha escrito libros sobre el mal manejo de la Guerra de Irak (Cómo Estados Unidos perdió Irak) y la negligencia de los veteranos que siguieron (La guerra vuelve a casa). Él observa que hay dos formas en que un gobierno puede responder a una crisis causada por una especulación imprudente: interviniendo o haciendo a un lado. Roosevelt intervino; Ronald Reagan, lidiando con la crisis de ahorro y préstamo, se hizo a un lado. A partir de 1986, como resultado de la desregulación de Reagan, innumerables asociaciones de ahorro y préstamo se habían vuelto locas con el dinero de otras personas, haciendo apuestas arriesgadas; 747 de ellos implosionaron.1 Pero en lugar de reestructurar la deuda tóxica, la administración Reagan la vendió a «inversionistas buitres», aquellos que se benefician del desastre al irrumpir para engullir los activos más baratos y problemáticos de las entidades en quiebra. El gobierno vendió a precios de venta al por menor con lucrativos acuerdos de participación en pérdidas: cualquier dinero que un inversor recuperara de la deuda era para conservarlo, pero el gobierno garantizaría las pérdidas. Los acuerdos le costaron al gobierno de los Estados Unidos más de $ 124 mil millones en subsidios.
Las administraciones de George W. Bush y Barack Obama, por desgracia, se acercaron al ejemplo de Reagan, gastando $ 700 mil millones en el rescate de Wall Street e intentando frenéticamente atraer inversores al colapso del mercado inmobiliario mediante la subasta de hipotecas morosas a precios bajos y con pérdida de participación acuerdos que esencialmente garantizaban que los inversores no perderían dinero. Estas políticas no solo proporcionaron a las empresas incentivos financieros para perseguir ejecuciones hipotecarias, sino que también permitieron una transferencia enorme y permanente de riqueza de los propietarios a las empresas de capital privado, ya que miles de viviendas se volcaron o se convirtieron en viviendas de alquiler unifamiliares y se alquilaron a precios superiores al mercado .
El libro de Glantz es una historia descaradamente partidista de cómo algunos inversores extremadamente ricos, muchos de ellos ahora compinches de Trump, se aprovecharon del pánico a expensas de los propietarios de viviendas de clase media. Homewreckers abre con dos de esas víctimas en 2005: Dick y Patricia Hickerson, setenta y nueve y setenta y siete, con cáncer de hígado y Alzheimer. Después de ver un anuncio televisivo de una hipoteca inversa, un producto financiero que permitía a las personas mayores pedir prestado efectivo contra sus casas sin pagar durante sus vidas, la pareja llamó al número en la pantalla y un vendedor agresivo que trabajaba a comisión los presionó para que firmara. No entendieron el precio que pagaría su hija Sandy, que había renunciado a su trabajo y se había mudado a su casa para cuidarlos.
Las tasas de interés y los honorarios eran tan altos que cuando murieron, en 2011, su préstamo de $ 80,000 se había disparado a una deuda de $ 300,000. Su casa de $ 500,000 fue a una subasta de ejecución hipotecaria, donde fue comprada por un fideicomiso de inversión inmobiliaria respaldado por capital privado. La hipoteca de Hickerson había sido de $ 600 por mes. Ahora, la compañía de capital privado estaba ofreciendo alquilar la casa a Sandy por $ 2,400, un alquiler un 30 por ciento más alto que el de otras propiedades en el área. Demasiado abrumada para moverse, ella firmó el contrato de arrendamiento. Incluía una variedad de tarifas (como una tarifa mensual de $ 141 para alquilar la casa mes a mes) y la dejaba responsable de los deberes típicos del propietario, como el paisajismo. A cambio, la compañía eludió el mantenimiento, en un momento se negó a arreglar una tubería de agua rota, afectó a Sandy con una factura de agua de $ 586 y una reparación de $ 450. (Como he señalado en The New York Times Magazine, minimizar los costos de mantenimiento y maximizar las tarifas de servicio son parte integral de los modelos comerciales de las empresas de alquiler unifamiliar porque el capital privado generalmente busca retornos de dos dígitos dentro de diez años.2)
Esta explotación de una familia normal puede parecer una historia menor. Pero como muestra Glantz, sucedió una y otra vez de manera similar en todo el país, convirtiendo sistemáticamente la propiedad de la vivienda de la clase media en desamortización y ganancias corporativas, facilitada en cada etapa por el gobierno federal.
2)
Para febrero de 2008, el problema de las hipotecas de alto riesgo era evidente: los precios de la vivienda se estaban desplomando, pero Bear Stearns aún estaba a un mes del colapso. El senador de Connecticut Christopher Dodd y el ex vicepresidente de la Reserva Federal, Alan Blinder, estaban pidiendo una reactivación de la Corporación de Préstamos para Propietarios de Vivienda para prestar a los propietarios entre $ 200 mil millones y $ 400 mil millones. «Me reí fuera de la corte», dijo Blinder a Glantz. En cambio, ocho meses después, el Congreso aprobó un rescate de $ 700 mil millones de los bancos.
El primer banco asegurado por la FDIC en quiebra fue IndyMac, el 11 de julio de 2008, después de una corrida bancaria de once días que resultó en retiros de $ 1.3 mil millones. El día que falló, los empleados de la FDIC abordaron a regañadientes un vuelo desde Washington, D.C., a Los Ángeles. Tomaron el control del banco con sede en Pasadena, un notorio generador de hipotecas inversas (incluida la que firmaron los Hickersons) e hipotecas Alt-A (más riesgosas que prime pero menos riesgosas que subprime), y buscaron un comprador. Esperaban que llevara días; Tardó casi nueve meses, el valor del banco disminuyó con cada semana que pasa.
Fue entonces cuando una banda de multimillonarios intervino. Explotando la angustia de la Fed por continuar administrando IndyMac, el grupo, que incluía a George Soros, Michael Dell, John Paulson, JC Flowers y Steve Mnuchin (el único no multimillonario del grupo), se ofreció a invierte $ 1.6 mil millones en el banco a cambio de todos sus activos: sus sucursales, depósitos de bienes raíces y préstamos, que se valoraron en más de $ 20 mil millones. Preocupado por la aparición de una toma de posesión federal prolongada y, por lo tanto, ansioso por cerrar el acuerdo, el gobierno también acordó extender un generoso acuerdo de participación en pérdidas: si, por ejemplo, un propietario debía $ 300,000 en una hipoteca asegurada por la FHA, pero solo la casa vendido en una subasta de ejecución hipotecaria por $ 100,000, el gobierno acordó reembolsar el resto, todos $ 200,000. Si bien la venta técnicamente requería que la compañía continuara con la modificación limitada del préstamo de la FDIC, como escribe Glantz, el acuerdo de pérdida de participación «eliminó efectivamente los incentivos económicos que de otro modo habrían hecho que el grupo de Mnuchin pensara dos veces antes de la ejecución hipotecaria de los propietarios». Al adquirir IndyMac, Mnuchin y su grupo lo renombraron como OneWest y procedieron a excluir a más de 77,000 hogares, incluidos los de 35,000 californianos.
La oficina del fiscal general de California elaboró un informe sólido contra el banco, que detalla la mala conducta generalizada, que incluía la falsificación de documentos falsos, la realización de acciones de ejecución hipotecaria sin autoridad legal y la violación de las prácticas adecuadas de notificación de ejecución hipotecaria. «Si el estado de California descubriera que OneWest violó esas reglas», escribe Glantz, los pagos de participación en las pérdidas podrían detenerse, salvando a ambos propietarios, ya que el banco tendría mucho menos incentivo para ejecutar si no se pagara cuando lo hiciera. y dinero del gobierno. Pero el fiscal general de la época, Kamala Harris, no hizo nada.
Con sus cargas de deuda recuperada, OneWest, que recientemente se autodenominó como un banco «comunitario», podría comenzar a ofrecer préstamos. Pero en lugar de financiar iniciativas comunitarias o hipotecas de clase media (negó ambas en gran número), prestó grandes sumas a los amigos de los inversores, como Thomas Barrack, el titán de capital privado, Trump megadonor y fundador de Colony Capital.4 Barrack , a su vez, utilizó el dinero para buscar una nueva idea. A partir de 2012, comenzó a comprar casas embargadas a granel, para convertirlas en propiedades de alquiler y conservarlas para siempre, o por el tiempo que conservara el interés. Apuntó a casas con grandes descuentos en áreas con alto empleo, buen transporte y distritos escolares fuertes. Su ciudad natal de Los Ángeles sin duda cumplió los requisitos. Recogió más de tres mil casas allí, incluidas las Hickersons ‘, que eventualmente serían administradas por una subsidiaria de la colonia, Colony American Homes.
Como Eileen Appelbaum, codirectora del Centro de Investigación Económica y Política, me dijo:
Esta industria de viviendas de alquiler a este tipo de escala es producto de la política del gobierno. Sé que el sector privado dice que no les gusta que el gobierno interfiera, pero en realidad aman al gobierno en sus negocios.
O, como ha dicho Barrack, «cada vez que el gobierno intervenga en nuestro negocio, si compra, tendrá éxito». La intervención gubernamental atrasada y en pánico es el mejor amigo del inversionista buitre.
3)
Barrack no fue el único. En todo el Sunbelt, desde California hasta Florida, los inversores tenían la misma idea. En Las Vegas, Phoenix y el Inland Empire de California, los precios de millones de viviendas para principiantes (de menos de dos mil pies cuadrados) se han reducido en más de la mitad desde su pico de 2006. Las firmas de capital privado las recogieron. Barry Sternlicht, fundador y CEO de Starwood Capital Group y veterano de la crisis de ahorro y préstamo, acumuló miles. B. Wayne Hughes, el multimillonario fundador de Public Storage, la compañía de self-storage más grande del país, comenzó American Homes 4 Rent, que ahora opera 54,000 casas. Pero el mayor comprador fue Blackstone, la firma de capital privado más grande del país, que financió una subsidiaria llamada Invitation Homes cuyos representantes viajaron con cajas llenas de cheques de caja a subastas en todo el país, gastando hasta $ 100 millones por semana. En 2017, Invitation Homes se fusionó con Waypoint, que había comprado Colony dos años antes, creando la empresa de alquiler de viviendas unifamiliares más grande del país, con más de 80,000 casas. Estas casas ya no eran una forma para que la clase media acumulara ahorros, ahora eran inversiones lucrativas para los muy ricos.
La administración de Obama facilitó la transferencia de riqueza de los propietarios a las empresas de capital privado de dos maneras. Una casa que va a una subasta de ejecución hipotecaria, pero que no se vende, es embargada por el banco que posee su hipoteca, convirtiéndose en lo que se llama desconcertantemente una casa de propiedad inmobiliaria, o REO. Para agosto de 2011, el gobierno federal poseía 248,000 propiedades embargadas y sin vender, casi un tercio de las REO de la nación. En 2012, el HUD lanzó el programa piloto de bienes inmuebles para alquilar, alentando a los inversores a comprar paquetes de REO de propiedad del gobierno si acordaban mantenerlos como unidades de alquiler. El piloto puso a subasta en lotes 2.500 hogares en Chicago, Riverside, Los Ángeles, Atlanta, Las Vegas, Phoenix y varias ciudades de Florida. Meg Burns, directora asociada principal de vivienda y política reguladora de la Autoridad Federal de Vivienda y Finanzas, dijo que el programa tenía la intención de «medir el apetito de los inversores» por la vivienda unifamiliar y «estimular» el mercado inmobiliario al «atraer grandes y bien- inversores capitalizados «. Mientras tanto, el secretario del Tesoro, Timothy Geithner, argumentó que crear nuevas opciones para vender propiedades embargadas «expandiría el acceso a viviendas de alquiler asequibles»; Esto resultó ser gravemente equivocado.
En una audiencia del Congreso sobre el programa, el congresista de Michigan Bill Huizenga preguntó: «¿Cómo vamos a hacer esto de una manera que tenga sentido y no haga más daño?» Pero algunos, como el congresista David Schweikert, que representó al condado de Maricopa en Arizona y se identificó a sí mismo como «el mayor comprador de viviendas unifamiliares en el suroeste», se negaron porque solo una pequeña fracción de las viviendas estaba disponible para los inversores. «Puedo llevarlo a través de vecindarios que han sido devastados por ejecuciones hipotecarias y lucir mejor hoy que en 30 años», dijo. “Porque uno, dos, tres, cuatro, ejecución hipotecaria, inversionista lo compró, techo nuevo; uno, dos, tres, cuatro, ejecución hipotecaria, nueva familia, nuevos jardines. Se ha convertido casi en una renovación urbana «.
Barrack’s Colony Capital fue uno de los mayores ganadores en la subasta de HUD, superando a otros cinco inversores para adquirir los paquetes más grandes: 970 casas. (Según Paradise Papers, el financiamiento provino de un banco japonés y los inversores iban desde el Servicio Nacional de Pensiones de Corea del Sur hasta una compañía de inversión en Qatar y una gran cantidad de compañías fantasmas en California, las Islas Caimán y las Islas Vírgenes Británicas). El programa piloto no originó la idea del alquiler unifamiliar, le dio al gobierno la impresión del concepto y señaló que el gobierno no intercedería.
La segunda forma en que la administración de Obama facilitó el auge de la industria de alquileres unifamiliares es más complicada. El gobierno asumió $ 5 billones en hipotecas mal aseguradas por la FHA cuando asumió la propiedad de Fannie Mae y Freddie Mac en 2008, luego subastó esa deuda a través del Programa de estabilización de activos en dificultades (DASP) casi sin garantías. En particular, no se exigió a los inversores que ofrecieran al propietario de la vivienda una reducción de capital para reflejar el valor disminuido de la casa, ni que resolviera cualquier otra modificación razonable del préstamo, ni que ofreciera al propietario de la vivienda los primeros dibs de la propiedad si salía a la venta. El siguiente acto es, por ahora, familiar, un espejo de lo que sucedió en OneWest. A fines de 2016, Fannie Mae y Freddie Mac habían subastado más de 176,760 hipotecas morosas a precios de liquidación, hasta el 95 por ciento de ellas a inversores de Wall Street; Los términos de la hipoteca que estos inversores ofrecieron posteriormente a los propietarios de viviendas fueron terribles, ya que impulsar las ejecuciones hipotecarias fue la forma más conveniente de sacar provecho de la inversión.
¿Cuántas de estas casas hipotecadas terminaron en subastas de ejecución hipotecaria, donde luego fueron recogidas por capital privado? Glantz no tiene las cifras (son casi imposibles de obtener), pero llama nuestra atención sobre el problema subyacente más amplio: cómo el uno por ciento ha logrado monopolizar el crédito.
4)
«El gran monopolio en este país es el monopolio del dinero», dijo Woodrow Wilson en 1911, mientras hacía campaña por la presidencia. “Mientras exista, nuestra antigua variedad y libertad y energía individual de desarrollo están fuera de discusión. Una gran nación industrial está controlada por su sistema de crédito «. Glantz cita esto no una sino dos veces, por razones obvias.
En 2013, Blackstone’s Invitation Homes creó una nueva herramienta financiera para liberar aún más crédito: la titulización de alquileres unifamiliares. Fue una mezcla entre valores respaldados por bienes raíces comerciales, que están respaldados por los ingresos de alquiler esperados, y valores respaldados por hipotecas residenciales (de los que más comúnmente escuchamos), que están respaldados por el valor de la vivienda. La titulización de alquileres unifamiliares fue respaldada por ambos. Colony American y otras compañías de casas de alquiler unifamiliares siguieron su ejemplo. Más de diez compañías han ingresado al mercado, en conjunto poseen unas 260,000 viviendas unifamiliares y generan setenta titulizaciones por un total de $ 35.6 mil millones.
Los valores respaldados por hipotecas no son inherentemente malos. De hecho, son un invento del gobierno, nacido del New Deal. Antes de eso, los bancos solo ofrecían préstamos de tres a cinco años con un 50 por ciento de descuento, lo que limitaba la propiedad de los ricos. Al permitir que los bancos vendieran deuda hipotecaria como bonos, el gobierno permitió a los bancos distribuir el riesgo entre los inversores, haciendo posible préstamos a largo plazo con bajos intereses. El resultado fue la hipoteca a treinta años, un producto claramente estadounidense (hasta el día de hoy, Dinamarca es el único otro país donde está disponible; otros países suelen ofrecer préstamos de cinco a diez años con pagos globales al final del plazo). , que luego se puede refinanciar.) Con la hipoteca a treinta años, las familias de clase media podrían construir lentamente riqueza y asegurar la estabilidad de la vivienda. Pero debe haber supervisión, y los incentivos deben alinearse con los intereses del público.
Al igual que los valores respaldados por hipotecas de alto riesgo que precipitaron el colapso de 2008, los valores respaldados por alquileres unifamiliares no están efectivamente regulados. Y hasta ahora, han sido extremadamente estables: una empresa no es apta para el incumplimiento de una hipoteca, especialmente cuando la demanda de alquiler es tan fuerte que los ingresos por alquiler pueden cubrir fácilmente la hipoteca, el mantenimiento y los intereses, y aún así dejar una ganancia sólida . Además, si un inquilino incumple, es algo más fácil de abordar que si un propietario incumple. El desalojo toma un promedio de treinta a sesenta días. La ejecución hipotecaria lleva de seis meses a un año. Desde 2013, los valores respaldados por el alquiler de una sola familia han creado de manera confiable grandes sumas de crédito para los inversores abusivos que menos lo necesitaban, permitiéndoles extraer como fondos líquidos la apreciación de sus propiedades. “Su nivel de riesgo es muy bajo. Se necesitaría algo realmente catastrófico para causar una pérdida «, me dijo el otoño pasado Jade Rahmani, uno de los primeros analistas en seguir el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares. (Ese algo puede ser Covid-19, que ha impulsado el desempleo récord, una disminución en la proporción de personas capaces de pagar el alquiler y huelgas de alquiler en algunas ciudades de alto costo, como Nueva York y Los Ángeles. Valores inmobiliarios comerciales les irá aún peor, y los inversores buitres ya han recaudado grandes sumas de dinero para arrebatar centros comerciales y edificios de oficinas en apuros).
El poder escalofriante de Homewreckers es la forma en que Glantz muestra que el crédito se trata, al final, de las conexiones. ¿Recuerdas el acuerdo entre OneWest Bank y Colony American Homes? «Esta línea de crédito creó una puerta giratoria financiera, ya que Colony compró las ejecuciones hipotecarias de OneWest utilizando un préstamo de OneWest», escribe Glantz. «A finales de 2014, el compromiso de OneWest con Colony había aumentado a $ 45 millones, más que todo el dinero que puso a disposición de los compradores de viviendas afroamericanos y latinos durante cinco años». Cuando aquellos con acceso al crédito fallan, fallan.
Mientras tanto, casi 10 millones de estadounidenses fueron ejecutados entre 2006 y 2014. Algunos compraron más de lo que podían pagar. Algunos fueron objeto de productos depredadores, préstamos de alto riesgo o hipotecas inversas. Otros fueron víctimas de ideas depredadoras («Se ha hablado mucho sobre una burbuja inmobiliaria», dijo Trump a los estudiantes de la Universidad Trump en una grabación de audio en octubre de 2006, señala Glantz. «Ese tipo de charla podría asustarlo de bienes raíces y cortarte de algunas grandes oportunidades «)
La respuesta de la administración Obama a la crisis de ejecución hipotecaria fue su mayor fracaso. Podría haber exigido una reducción principal de las hipotecas y reformar la ley de bancarrota para proteger la residencia principal de una persona. El gobierno tuvo la oportunidad de convertir las viviendas aseguradas por la FHA que habían pasado por una ejecución hipotecaria en algo que servía al bien público, como viviendas públicas, o venderlas a individuos, como con la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas. Por lo menos, el gobierno podría haber borrado los puntajes de crédito de la gente limpia, absolviendo a las víctimas de productos hipotecarios depredadores de la carta escarlata que acompañaba su desgracia.
En cambio, la administración presentó un programa insuficiente para modificar las hipotecas en 2009; se implementó después de que los que recibieron los peores productos de alto riesgo, muchos de ellos negros y latinos, ya habían perdido sus casas. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible reservó $ 28 mil millones, destinado a ayudar a cuatro millones de propietarios, pero el programa fue demasiado complicado; El 70 por ciento de los que presentaron la solicitud fueron rechazados, y solo 1.6 millones recibieron asistencia, un tercio de los cuales no cumplieron el pago porque la reducción mensual promedio de la hipoteca fue de solo $ 500. Mientras tanto, los bancos frecuentemente afirmaron haber perdido el papeleo de los propietarios de viviendas o les dijeron erróneamente a los propietarios que no calificaban, y el Tesoro no obligó a los bancos a cumplir las reglas lo suficientemente rápido. Wall Street era demasiado grande para fracasar (y la compensación ejecutiva no era limitada, porque el secretario del Tesoro, Hank Paulson, temía que los bancos no aceptaran la ayuda del gobierno si llegaba con tal estipulación), pero las personas que hicieron malas inversiones en viviendas tenían su crédito atracado. Los próximos diez años.
Con los salarios estancados desde 1971, la propiedad de la vivienda en el país ha alcanzado su tasa más baja en cincuenta y un años. Los inquilinos ahora superan en número a los propietarios de viviendas en casi la mitad de las principales ciudades, en comparación con solo el 21 por ciento una década antes. Algunos de esos inquilinos firman cheques a una de las empresas de alquiler unifamiliar. Aunque estas compañías poseen menos del 1 por ciento de las viviendas de alquiler disponibles en el país, han saturado muchas de las ciudades más deseables del país. Las principales empresas de alquiler de viviendas unifamiliares poseen el 11.3 por ciento de las viviendas de alquiler unifamiliar en Charlotte, el 9.6 por ciento en Tampa y el 8.4 por ciento en Atlanta.
El «crecimiento explosivo del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares ha sido una característica definitoria del colapso y la recuperación de la vivienda», escribió Patrick Simmons, director de planificación estratégica de Fannie Mae. «La escasez de viviendas para principiantes … parece estar ralentizando el regreso de los compradores por primera vez al mercado inmobiliario». Mientras la competencia por la vivienda siga siendo feroz en estas ciudades, las empresas no tienen incentivos para invertir en sus productos o atender a sus clientes. Better Business Bureau ha recibido cientos de quejas sobre estas compañías, y Glantz señala sus rentas superiores al mercado y problemas de mantenimiento desenfrenados. La Reserva Federal de Atlanta encontró que un tercio de todos los inquilinos de Colony American Homes en Atlanta recibieron avisos de desalojo, y que uno de los mayores predictores de desalojo fue el porcentaje de personas negras en una comunidad.
«Los datos cuentan una historia condenatoria», escribe Glantz.
Durante los años de bonanza, IndyMac cobró altas tasas de interés (definidas por el gobierno como más de 3 puntos porcentuales por encima de la prima) al 24 por ciento de sus prestatarios blancos, pero el 36 por ciento de los hispanos y el 43 por ciento de los afroamericanos.
Esta discriminación se repitió en los bancos de todo el país. Cuando llegó la recesión, las personas de color cargadas con tasas de interés más altas en sus hipotecas mensuales eran más vulnerables a la ejecución hipotecaria. Las comunidades de color sufrieron las mayores tasas de ejecución hipotecaria, y ahora están experimentando las mayores tasas de saturación de alquileres unifamiliares y las mayores tasas de desalojo corporativo despiadado.
5
El pasado abril pasé varias tardes conduciendo por vecindarios bajos en las afueras del condado de Los Ángeles, tocando puertas para ver si las historias que había escuchado sobre las compañías de alquiler unifamiliar eran la excepción o la norma. Estas eran comunidades que habían sido duramente golpeadas durante la crisis de ejecución hipotecaria (East Pasadena, Woodland Hills, Van Nuys), comunidades a las que los extraños rara vez tenían razones para pasar. Gracias a Meredith Abood, quien analizó los registros de evaluación del condado de Los Ángeles mientras investigaba el auge de la industria de alquiler de viviendas unifamiliares en el Instituto de Tecnología de Massachusetts, tenía una hoja de cálculo con más de cuatrocientas direcciones de propiedades de Invitation Homes, solo el 5 por ciento de las ocho mil casas de la compañía en el sur de California y menos del medio por ciento de las 80,000 casas de la compañía en los Estados Unidos. Los conecté a mi teléfono al azar. Pasé céspedes y caminos de entrada y los destellos de piscinas de color blanco cerúleo que parpadeaban a través de los listones de una valla.
De la docena de inquilinos que abrieron la puerta, todos eran personas de color, excepto por un par de testigos de Jehová que interrumpí una noche durante la oración. Y casi todos habían tenido serios problemas con Invitation Homes. (Nadie se sentía seguro con su nombre impreso, por temor a represalias). Una asistente legal latina me dijo que llamaba a la compañía cada vez que presentaba el alquiler para asegurarse de que lo recibiera, ya que una vez llegó a casa con un aviso de desalojo publicado en su puerta. cuando su renta estaba de hecho sin abrir en el buzón de la oficina de Invitación Hogares. Después de disputar las tarifas en un grupo que había estado roto y drenado durante meses sin ninguna respuesta, un inquilino filipinoamericano y su esposo extranjero enviaron un correo electrónico para notificar a la compañía que si continuaban siendo acusados, demandarían. El empleado de Invitation Homes, Chris Warren, supuestamente les dijo: «Voy a la corte todo el tiempo y siempre gano». (Warren no pudo ser contactado para hacer comentarios, pero varios otros inquilinos compartieron historias similares).
Una mujer de Samoa que conocí que criaba a sus nietos había llenado dos diarios que documentaban el techo de su casa y los problemas de plomería, el moho que florecía en sus paredes y techos, las interminables llamadas de servicio que había hecho para tratar de resolver los problemas. Solo por el moho en el techo, tuvo que quedarse en casa para recibir a cuatro militares diferentes que habían inspeccionado su techo sin repararlo; el cuarto explicó que el techo necesitaba ser reemplazado, pero Invitation Homes solo permitía reparaciones por un valor de $ 600, por lo que solo podría repararlo. (Sospechaba que los otros militares se habían marchado porque se negaron a hacer el trabajo por esa miserable cantidad). Mientras vivía en la casa, el esposo de la mujer de Samoa desarrolló una infección pulmonar y murió. A lo largo de su visita, que la mujer sostuvo en su sala de estar y a la que sus familiares habían viajado desde Fiji para asistir, el agua se derramó de una fuga que había brotado del techo en un balde que había dejado en el piso.
La única pareja que dijo que en general estaban contentos con Invitation Homes, los Testigos de Jehová, también dijeron que se mudarían a Oregon tan pronto como su hijo menor se graduara de la escuela secundaria. Consideraron que la compañía administradora hizo las reparaciones más fáciles y apreciaron poder pagar en línea. Pero odiaban los aumentos automáticos de renta anual. La esposa los había negociado con éxito hasta la mitad, pero aun así, su renta pasó de $ 1,700 a $ 2,860 por mes durante seis años. Sin embargo, la compañía no realizó mejoras y se negó a reparar la pintura descascarada. Al otro lado de la calle, otra propiedad de Invitation Homes se alquilaba a una familia que había emigrado recientemente de Sinaloa. En el camino de entrada, un viejo Honda gris se llenó hasta el techo con reciclaje de plástico, que cambiarían por monedas de cinco centavos y monedas de diez centavos para su alquiler.
Así es como se ve la recuperación del colapso de 2008. Las personas que se apresuran a pagar el alquiler de casas decrépitas, casas que dejan entrar a todos menos a los ocupantes: la compañía que compró la casa, los inversores que financiaron esa compañía, el banco que titulizó la deuda de la casa, los tenedores de bonos que compraron esos valores y el especuladores que hacen apuestas sobre si los bonos pagarán o no.
Glantz yuxtapone el estilo de vida de los inversores con el suyo. Él sabe que ha tenido suerte. Durante la recesión, él y su esposa compraron una casa embargada en San Francisco que anteriormente había sido propiedad de vendedores ambulantes que estaban intercambiando casas entre ellos para beneficiarse de la apreciación. Sus padres lo ayudaron con el pago inicial, al igual que los padres de su esposa. Ahora puede permitirse vivir en el lugar menos asequible del país. Aunque no planea mudarse pronto, sabe que en caso de emergencia, siempre podría retirar su casa. Es una póliza de seguro que le permite a él y a su esposa trabajar como periodistas.
Homewreckers equivale a una especie de manifiesto de clase media. Para su crédito, Glantz no solo cuenta las desigualdades y los abusos. También sugiere algunas soluciones. El gobierno necesita «cambiar los incentivos económicos para que las ganancias se obtengan más fácilmente cuando [las compañías] brinden oportunidades de propiedad de vivienda a las familias de clase media», escribe. Esto, señala, ha demostrado tener éxito incluso con los empresarios más explotadores del pasado, incluso el padre de Donald Trump, Fred. Cuando la Ley Nacional de Vivienda desató mucho crédito por la compra de construcción de alta calidad respaldada por la FHA, Fred Trump produjo la construcción de alta calidad. Cuando el gobierno cambió a los complejos de apartamentos de apoyo, también lo hizo Fred Trump. Una cosa buena acerca de los sabuesos de dinero amoral es que aceptan la manipulación siempre que haya dinero para ganar.
No hay duda de que es necesario restablecer el sistema financiero. Lamentablemente, otra crisis financiera ha llegado primero. Y lo que es aterrador, como lo demuestra el libro condenatorio de Glantz, es que los buitres que explotaron la última crisis están dictando el rescate de esta.
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Los ahorros y préstamos, o «ahorros», como la Asociación de Construcción y Préstamo Bailey Bros. que aparece en It’s a Wonderful Life, están orientados a los consumidores en lugar de a las empresas y, por ley, deben tener el 65 por ciento de su cartera de préstamos vinculados a préstamos de consumo. Generalmente se centran en cuentas corrientes y de ahorro, así como en préstamos para la vivienda.